Testament und
Immobilien

Das Wichtigste in Kürze

• Das Testament ist das häufigste erbrechtliche Regelungsinstrument für die Weitergabe von Immobilien
• Gleichzeitig ist die testamentarische Weitergabe von Immobilien (nach dem Tod) meist die steuerlich ungünstigste Regelung
• Ein Testament schützt den länger lebenden Ehepartner nicht vor Pflichtteilssprüchen
• Ein Testament schützt das Erbe nicht vor Verlust
• Fazit: Bei Immobilienvermögen sind Testamente als ergänzende Erbregelung geeignet, nicht aber als ausschließliches Regelungsinstrument

Sie möchten eine Immobilie weitergeben?

Was Sie selbst tun können:

Wenn Sie Ihre Erben langfristig absichern wollen, seien Sie offen für einen Vergleich der Ihnen zur Verfügung stehenden erbrechtlichen Möglichkeiten. Wenn Sie Immobilienvermögen haben, stehen Sie vor der Entscheidung, zu welchem Zeitpunkt entweder Sie oder Ihre Erben Geld ausgeben: Entweder jetzt für eine optimierte, an Ihre Familien- und Vermögensituation angepasste Erbregelung oder, wenn Sie das nicht wollen, später, wenn Ihre Erben die teuren Konsequenzen tragen müssen. Geld kostet es in jedem Fall.

Verschaffen Sie sich daher einen auf Ihre spezielle Familien- und Vermögenssituation zugeschnittenen Überblick über alle erbrechtlichen Möglichkeiten und konzentrieren Sie sich nicht nur auf die Weitergabe durch ein Testament. Berücksichtigen Sie dabei auch den Schutz der Immobilie nach einer Übertragung, die Absicherung der Empfänger bzw. Erben und ersparen Sie Ihren Erben die Erbschaftssteuer.

Was wir für Sie tun können:

• Vergleich der Regelungsmöglichkeiten von Testament, Erbvertrag oder lebzeitiger Übertragung, passend zu Ihrer persönlichen Situation
• Optimierung der jeweils passenden erbrechtlichen Regelung
• Realisierung bedeutender Steuereinsparungen, Absicherung aller Beteiligten und des Erbes selbst

Wofür Sie Expertenhilfe benötigen:

Die Weitergabe von Immobilienvermögen, ganz gleich, ob diese nach dem Tod oder noch zu Lebzeiten erfolgt, ist eine Spezialmaterie. Hierbei sollten keinesfalls allgemeine oder individuelle Risiken außer Acht gelassen werden. Experten können diese individuellen Risiken erkennen und geeignete Maßnahmen zum Schutz des Erbes, der Erben selbst und auch der geschaffenen Vermögenswerte einleiten. Allein die Erbschaftssteuer soweit es geht aus der Welt zu schaffen, um nur einen Punkt herauszugreifen, erfordert umfangreiche Sachkenntnis, denn hierfür gibt es strenge gesetzliche Vorschriften, die eingehalten werden müssen.

Warum sich so viele Deutsche bei der Weitergabe von Immobilien für ein Testament entscheiden

Testamente sind ohne Frage die populärsten Regelungsinstrumente im Erbrecht. Das gilt auch für die Vererbung von Immobilienvermögen an Ehepartner, Kinder oder andere Erben. Um ein Testament zu errichten, braucht es nicht viel. Im Grunde genommen brauchen Sie nur ein Blatt Papier und einen Stift und schon kann es losgehen. Und genauso passiert es jedes Jahr in mehreren hunderttausend Fällen.

Betrachten wir die anfallenden Kosten, so sind diese bei privatschriftlichen Testamenten praktisch nicht vorhanden. Um das Auffinden des Testaments im Todesfall zu gewährleisten, entschließen sich viele, das Testament in die amtliche Verwahrung zu geben. Stirbt ein Mensch, wird geprüft, ob eine letztwillige Verfügung hinterlegt ist. Sofern das der Fall ist, wird diese dem zuständigen Gericht dann zugeleitet. Alles in allem eine sichere Sache. Die Hinterlegung kostet ca. 100 Euro und kann von jedem selbst vorgenommen werden.

Hauptfehler bei Immobilienvermögen: Standardlösungen

Ein Testament kann sinnvoll sein, doch genau sagen lässt sich das erst, wenn auch mögliche alternative Erbregelungen verglichen wurden. Die Regel im Erbrecht lautet: Es gibt keine Standardlösungen. Was beim Nachbarn zu passen scheint, ist nicht zwingend auch passend für mich. Und woher weiß ich, dass der Nachbar alles richtig gemacht hat? Als juristischer Laie kann ich das nicht beurteilen.

Wer kennt diesen Satz nicht: Wir sind schon älter und müssen etwas machen

Grundsätzlich ist das Bewusstsein in weiten Teilen der Bevölkerung vorhanden, dass man im vorgerückten Alter so langsam mal die Erbregelung angehen sollte. Sie alle kennen Gespräche in trauter Familienrunde, z. B. bei Geburtstagsfeiern und ähnlichen Anlässen, die sich mit diesem Thema befassen. Und natürlich darf es nichts kosten. So der allgemeine Tenor. Leider ist das falsch. Bei Immobilienvermögen muss zwingend geprüft werden, welche Regelung die passende ist, und diese Beratung ist mit einer Geldausgabe verbunden. Schließlich wird nicht nur auf die Verteilung des Erbes geschaut, sondern es werden auch steuerliche Einsparungen im Bereich der stetig steigenden Erbschaftssteuer besprochen, die Absicherung länger lebender Ehepartner erörtert und viele weitere Aspekte, die bei jeder Erbschaft anders sind.

Das Teilungsproblem

Bei der Vererbung von Geldvermögen, das einfach teilbar ist und bis auf die in großen zeitlichen Abständen anfallenden Steuerfreibeträge selbst wenig bis keine Optimierungsmöglichkeiten bietet, ist die Vererbung vergleichsweise einfach. Es wird vererbt und zwischen den Erben aufgeteilt, und das war es dann auch. Bei Immobilienvermögen, das nicht teilbar ist, verhält es sich völlig anders. Hier entstehen zunächst Erbengemeinschaften, später Eigentümergemeinschaften, die auf eine lange Zeit ausgerichtet sind und daher ein Vertragswerk benötigen, das genau regelt, wie mit dem gemeinsamen Vermögen umgegangen wird, und zwar auch in besonderen Situationen. Gemeint sind gesundheitliche, familiäre, berufliche oder andere Ausnahmesituationen: Denn wenn diese bei einem Erben auftreten, betreffen sie gleich auch alle anderen Erben. Testamente können dies nicht abfangen und sind daher ungeeignet für den langfristigen Verbleib der Immobilie in der Familie.

Die Steuerproblematik

Testamente können auch die teuren steuerlichen Konsequenzen für die Erben nicht verhindern. Wer seinen Erben mittels Testament Immobilienvermögen vererbt, setzt die Erben dem größten Steuerrisiko aus, das in der jeweiligen Situation vorstellbar ist. Besonders ungünstig sind die Steuerfolgen, wenn sich Eheleute entschließen, ein Berliner Testament zu errichten und die Immobilienanteile zunächst an den länger lebenden Ehepartner und später an die Kinder weiterzuvererben. Meist erfolgt die Errichtung des Berliner Testaments aus dem Wunsch heraus, den Ehepartner abzusichern. Das ist zwar umsichtig, doch gibt es bessere Möglichkeiten, die nicht nur steuerlich günstiger sind, sondern auch den Ehepartner vor enormen Pflichtteilsansprüchen schützen.

Erbvertrag als Alternative zum Testament mit Immobilienregelung

Testamente sind aufgrund der eingeschränkten Regelungsmöglichkeiten für die Vererbung von Immobilienvermögen meist ungeeignet.

Mit einem zwischen den Vererbenden und den Erben geschlossenen Erbvertrag lassen sich schon eindeutig mehr Bereiche gut regeln. So kann ein länger lebender Ehepartner in diesem Zusammenhang vor Pflichtteilsansprüchen geschützt werden und erhält damit einen deutlich größeren finanziellen Handlungsspielraum, der meist auch dringend benötigt wird.

Auch ist dieser dann nicht gezwungen, Immobilienanteile zu verkaufen, nur um die Pflichtteilsansprüche bezahlen zu können.

Leider sind Erbverträge nicht geeignet, anfallende Erbschaftssteuern zu reduzieren. Im Gegenteil. Hat ein Erbvertrag den Charakter eines Berliner Testaments, sind auch hier die Steuerfolgen enorm. Zwar ist zunächst der Ehepartner besser geschützt, wenn der Vertrag gut gemacht ist, doch die Kinder baden die steuerlichen Konsequenzen nach dem Tod des länger lebenden Ehepartners dann voll aus.

Lebzeitige Übertragung als Alternative zum Testament

Für Erblasser, die Immobilienvermögen vererben wollen, dürfte dieser Ansatz besonders interessant sein. Lebzeitige Übertragungen können gleichermaßen die eigenen Interessen schützen, den länger lebenden Ehepartner absichern, die Erbschaftssteuern reduzieren und die Erben vor Pflichtteilsansprüchen schützen. Doch das können diese Verträge nicht automatisch. Lebzeitige Übertragungen von Immobilienvermögen, besonders auf mehrere Erben, müssen der jeweiligen Familien- und Vermögenssituation angepasst werden. Diese Verträge schützen nur dann gegen Verlust- und andere Risiken, wenn entsprechende Regelungen eingebaut werden. Fehlen wichtige Schutzaspekte, fehlt in diesem Bereich auch der Schutz. Standardverträge, wie oft von Notaren angeboten, bieten in der Regel nur einen rudimentären Schutz.

Wichtig bei jeder lebzeitigen Übertragung ist daher nicht nur der Übergang. Vielmehr sollte der Fokus auch auf dem langfristigen Erhalt der Immobilien in der Familie liegen, und das auch in Krisenzeiten. Eine Selbstverständlichkeit? Leider nicht, denn meist wird dem keine Bedeutung beigemessen oder es wird schlicht und einfach vergessen. Was aber nützt ein steuerfreier Übergang, wenn andere Bedrohungsszenarien nicht eingedämmt wurden?

Wann ein notarielles Testament sinnvoll ist

Es gibt jedoch auch Fälle, in denen ein Testament sinnvoll ist. Bei kleineren Immobilien, die jedem Erben eine Immobilie eindeutig zuordnet und aufgrund der Steuerfreibeträge bei den Erben keine Steuern auslösen, kann ein Testament durchaus sinnvoll sein. Voraussetzung hier wäre allerdings, dass vorher die Erben auf Pflichtteilsansprüche verzichtet haben, um den länger lebenden Ehepartner nicht finanziell über Gebühr zu belasten. Hier empfiehlt es sich sogar, ein notarielles Testament zu errichten, da in diesem Falle kein teurer Erbschein benötigt wird.