Immobilien vererben
– aber richtig

Millionen Deutsche haben Ein- und Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen. All diese Immobilien werden früher oder später an die Erben weitergegeben. Welche erbrechtliche Regelung für die Weitergabe gewählt wird, ist oft eine Frage des Zufalls. Ein Vergleich der unterschiedlichen Vererbungsmöglichkeiten findet nur selten statt. Das ist bedauerlich, denn viele der in Deutschland getroffenen Nachlassregelungen schaffen mehr Probleme als sie lösen. So passiert es häufig, dass Menschen zwar über die Verteilung ihres Erbes nachdenken, dabei aber mögliche Folgeprobleme außer Acht lassen. Bei Testament-und-Erbe.de erfahren Sie, wie Sie Immobilien richtig vererben und negative Konsequenzen wie hohe Erbschaftssteuern oder einen möglichen Streit unter den Erben vermeiden. Denken Sie stets daran: Vererben ist mehr als nur verteilen.

Mietshaus vererben, aber wie?

Die Vererbung von Mehrfamilienhäusern ist aufgrund der enormen Werte, die diese Immobilien über viele Jahre erreicht haben, und der daraus resultierenden Belastung durch hohe Erbschaftssteuern eine große Herausforderung für viele Erben. Ihnen bleibt nichts anderes übrig, als die Erbschaftssteuern zu zahlen, koste es, was es wolle. Man muss es klar sagen: Die größten Fehler machen nicht die Erben, sondern die Vererbenden, indem sie die Weichen für den Übergang nicht richtig und nicht rechtzeitig stellen. Oft ist dieser Fehler das Ergebnis einer gedanklichen Verdrängung, die durch den hohen Immobilienwert und die damit verbundenen Steuerfolgen ausgelöst wurde. Doch alles Wegschauen hilft nicht. Wir alle kennen Fälle, in denen Versäumnisse bei der Nachlassplanung die Erben die Immobilie gekostet hat. Doch das ist vermeidbar. Wissen und die richtige Planung sind entscheidend, um die Immobilie nicht den Forderungen des Finanzamtes opfern zu müssen.

Erbrechtliche Regelung von Unternehmen und Unternehmensanteilen

Wenn Sie zu den erfolgreichen Unternehmerinnen und Unternehmern in Deutschland gehören, die im Laufe der Zeit erhebliche Vermögenswerte mit ihrer kaufmännischen Tätigkeit geschaffen haben und jetzt vor der erbrechtlichen Planung Ihres Lebenswerkes stehen, haben wir für Sie eine gute und eine schlechte Nachricht. Zuerst die schlechte: Das Finanzamt wartet schon und freut sich auf die zu erwartende Erbschaftssteuereinnahme. Jetzt die gute Nachricht: Das deutsche Erbrecht hält für viele Unternehmen im Falle des Übergangs eine erhebliche Steuerreduzierung bereit. Selbst Unternehmen, die die Voraussetzungen für die Reduzierung der Steuerbelastung nicht erfüllen, und das sind in Deutschland nicht wenige, können bei vorausschauender Planung doch noch in den Genuss von Steuerbegünstigungen kommen. Vorausgesetzt, Sie warten nicht zu lange. Unsere Partner prüfen gerne für Sie, ob im Falle der Unternehmensweitergabe Erbschaftssteuern oder andere Steuern anfallen werden und welche Möglichkeiten es gibt, die Steuerlast zu reduzieren.

Denkmalgeschützte Immobilien und Erbbaupacht

Zu den Sonderfällen bei der Nachlassplanung gehören neben denkmalgeschützten Immobilien auch Immobilien auf Erbbaupacht. Diese genießen einen Sonderstatus bei der Erbschaftssteuer, sind jedoch nicht vollständig vom dynamisch wachsenden Immobilienmarkt losgelöst. In jedem Fall benötigen Sie als Eigentümer derartiger Immobilien eine belastbare Wertfestsetzung für den Fall der Weitergabe, ganz gleich, ob Sie sich für eine Übertragung zu Lebzeiten oder für eine Vererbung nach dem Tod entscheiden. Darüber hinaus sollten Sie neben steuerlichen Aspekten auch die umsichtige Verteilung Ihres Immobilienvermögens an die Erben im Blick behalten. Denken Sie daran: Immobilien werden nicht nur für eine kurze Zeit an die kommenden Generationen weitergegeben, sondern für Jahre und Jahrzehnte. Das kann Krisenzeiten einschließen, für die Sie ebenfalls vorsorgen sollten. Wie das geht, erfahren Sie in unseren Beratungsangeboten sowie in unseren regelmäßig stattfindenden Online-Seminaren.

Gewerbeimmobilien

Oft befinden sich neben Wohnimmobilien auch Gewerbebauten im Eigentum, die bei der Nachlassplanung ebenfalls berücksichtigt werden müssen. Für sie gelten andere Wertfestsetzungsmethoden als für kleine oder mittelgroße Wohnimmobilien. Die Ertragskraft von Gewerbeimmobilien ist eine wichtige Säule, daher empfiehlt es sich für eine umsichtige erbrechtliche Planung, auch die Werte von Gewerbebauten zu kennen. Wenn Sie unsicher sind, was aus Sicht des Finanzamtes Ihr Immobilienvermögen wert ist, sprechen Sie uns an. Unsere Partner berechnen und optimieren für Sie die Steuerwerte.

Landwirtschaftliche Betriebe

Auch landwirtschaftliche Betriebe mit den dazugehörigen Flächen können als Sonderfälle angesehen werden. Wegweisende neue Urteile können hier zu enormen Steuererleichterungen führen. Wichtig bei allen Sonderfällen: Es kommt auf den Einzelfall an.

Millionen Deutschen haben Immobilien, meist zu eigenen Wohnzwecken. In vielen Fällen werden Immobilien aber auch vermietet. Jeder weiß, dass es gewaltiger Anstrengungen bedarf, diese Vermögenswerte überhaupt erst einmal aufzubauen und zu erhalten.

Potenzielle Belastungen durch die Erbschaftssteuer voraussehen

Spätestens bei der Gestaltung der Nachlassregelung lohnt sich ein genauerer Blick auf potenzielle Belastungen durch die Erbschaftssteuer. Besonders Erben von Immobilieneigentum erleben gerade, was es bedeutet, die Forderungen des Finanzamtes erfüllen zu müssen. Die Preistendenz bei Immobilien geht trotz einiger Schwankungen übrigens stets weiter nach oben, so dass immer mehr Erben früher oder später Erbschaftssteuer zahlen müssen. Wer ausschließlich Immobilien, aber nicht ausreichend Bargeld erbt, den trifft es besonders schlimm, da das Finanzamt zunehmend auf eine zügige Steuerzahlung drängt. Die Folge sind Verkäufe unter großem Zeitdruck bis hin zu Notverkäufen, um die Steuer bezahlen zu können. Wer eine Stundung gewährt bekommt, die übrigens alles andere als sicher ist, zahlt für das Recht auf spätere Zahlungen hohe Zinsen.

Erbschaftssteuer ist häufig vermeidbar

Wichtig zu wissen: Um die Erbschaftssteuer zu reduzieren oder gänzlich zu vermeiden, gibt es zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten. Meist handelt es sich dabei jedoch um Maßnahmen, die der künftige Erblasser zu Lebzeiten ergreifen muss; nach dessen Tod gibt es für die Erben praktisch keine Möglichkeiten mehr, die Steuerlast zu reduzieren. Testament-und-Erbe.de bietet Ihnen ein breites Spektrum an Informationsmöglichkeiten rund um den Themenbereich Immobilien und Steuern, angefangen mit einer Reihe kostenfreier Webinare, leicht verständlichen Textbeiträgen, kostenfreien Orientierungsgesprächen bis hin zum individuellen Beratungsgespräch zur Optimierung der Erbschaftssteuer durch erfahrene Rechtsanwälte. Darüber hinaus helfen Ihnen qualifizierte Rechtsanwälte und Fachanwälte, bestehende Nachlassregelungen – vom Testament über den Erbvertrag bis hin zu Schenkungs- bzw. Übertragungsverträgen – zu prüfen und bei Bedarf nachzubessern.

Lange stellte die stetige Preissteigerung für Immobilien ein riesiges Problem für die Weitergabe des Erbes an die nächsten Generationen dar, da geerbte Immobilien oft hohe Erbschaftssteuern mit sich brachten. Nun stagnieren seit einiger Zeit die Preise für Immobilien, und in einigen Regionen sind sie teilweise sogar rückläufig. Bedeutet diese Entwicklung eine Entwarnung für die Erben? Leider nein. Aufgrund der hohen Inflation und der damit verbundenen gestiegenen Zinsen am Immobilienmarkt zögern viele, einen Kredit aufzunehmen, und warten lieber ab, in der Hoffnung, dass die Zinsen wieder fallen. Diese aktuell zu beobachtende Zurückhaltung führt dazu, dass es eine immer größer werdende Gruppe von Bau- und Kaufinteressenten gibt, die alle gleichzeitig auf der Startlinie stehen und auf den Beginn der Besserung am Kapitalmarkt warten. Tritt diese Besserung dann ein, stürmen alle gleichzeitig los. Für Erben bedeutet das, dass die dann wieder steigenden Immobilienwerte erneut zu einem Anstieg der Erbschaftssteuern führen.

Geschichte wiederholt sich

Es gibt einige wichtige Parallelen zu einer Zeit, die vielen noch in Erinnerung ist. So waren in den Jahren 1973, 1983 und 2007 die Inflationsraten über einen längeren Zeitraum in die Höhe geschossen. Dennoch wurden in dieser Zeit Immobilien gebaut oder gekauft, denn die damals höhere Inflation wurde als hinzunehmender Teil der äußeren Umstände akzeptiert.

Sollte sich heute der Inflationsdruck wie damals auch über einen längeren Zeitraum fortsetzen, so wird auch diesmal vielen gar nichts anderes übrig bleiben, als einen Immobilienkredit zu beantragen, wenngleich zu schlechteren Konditionen, um den Traum von einer eigenen Immobilie wahr werden zu lassen.

Deutschland ist kein Einzelfall

Wenn wir auf Länder mit vergleichbar hohen Preisen für Wohnraum und vergleichbar hohen Inflationsraten schauen, so gibt es dort wenig Zurückhaltung auf dem Immobilienmarkt. Es stellt sich gewissermaßen eine neue Realität mit den regionalen Rahmenbedingungen ein. Wer kaufen will oder muss, wird das früher oder später tun. Auf kurze Zeit betrachtet mögen die Preise hier in Deutschland unten bleiben, auf Jahre oder gar Jahrzehnte werden sie hingegen weiter steigen.

Geld versus Immobilie

Ein wichtiger Faktor für Investitionen in diesem Sektor ist die Geldvernichtung auf Bankkonten durch die vergleichsweise hohe Inflation. Wer sein Geld auf dem Konto lässt, kann zusehen, wie es täglich weniger wird. Anders verhält es sich mit Immobilien. Hier scheint der Werterhalt bis auf einige Schwankungen weitgehend stabil zu sein. Zudem gibt es beim Investieren wenig Alternativen. Aktien eignen sich als stabiles Investment aufgrund großer Schwankungen und eines nicht vollständig auszuschließenden Verlustrisikos leider überhaupt nicht und sind eher etwas für Leute, die Geld übrig haben. Doch die meisten haben das nicht und vertrauen mehr auf Investitionsformen, die man verstehen kann. Und dazu gehört seit eh und je die eigene Immobilie.

Was der Immobilienmarkt mit dem Erbe zu tun hat

Verändern sich die Preise für Immobilien, so hat dies auch Auswirkungen auf das zu hinterlassene Vermögen. Je höher die Werte, desto größer die Gefahr, dass die Erben in die Erbschaftssteuer rutschen. Bei stagnierenden oder fallenden Immobilienwerten treten dagegen andere als steuerliche Probleme in den Vordergrund, zum Beispiel der Wunsch nach der Absicherung des Ehepartners oder nach dem Schutz der Immobilie gegen jede Art von möglichem Verlust. Was leider vielen nicht klar ist, ist die Tatsache, dass es ungeachtet schwankender Immobilienpreise stets um Absicherung oder Verlustvermeidung geht.