Immobilien vererben: gar nicht so leicht

immobilien-vererben.jpg Immobilien vererben – das sagt sich so leicht. Doch die Weitergabe ist mit vielen Hürden gespickt. Welcher Immobilienwert ist anzusetzen, wie hoch ist die Erbschaftssteuer? Diese und andere Fragen müssen beantwortet werden, denn schließlich sind Immobilien nicht nur ein Vermögensgegenstand wie andere auch, sondern ein besonders wichtiger Baustein bei der finanziellen Absicherung. Und das in jedem Lebensalter, nicht nur auf den letzten Metern. Hier sind einige typische Fehler, die häufig bei der Weitergabe von Immobilien passieren.

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Berliner Testament oder gesetzliche Erbfolge? Steuerbelastung vergleichen

Der häufigste Fehler bei der Vererbung von Immobilien besteht darin, dass der Wert einer Immobilie zu niedrig oder zu hoch angesetzt wird. Doch was passiert, wenn Immobilienwerte falsch eingeschätzt werden? Es gibt eigentlich nur zwei mögliche Szenarien: Entweder wird der Immobilienwert zu hoch eingeschätzt. In diesem Fall werden Erben unnötig in die Erbschaftssteuer getrieben. Wer hofft, dass das Finanzamt zu hohe Immobilienwerte nach unten korrigiert, wird eine Enttäuschung erleben. Das passiert praktisch nie. Das Finanzamt meldet sich nur, und das ist das zweite Szenario, wenn der angegebene Wert zu gering scheint und damit ein Steuervorteil für die Erben verbunden ist. Hier wird schnell Vorsatz unterstellt und man sieht sich mit Vorwürfen der Steuermanipulation oder der Hinterziehung konfrontiert. Tatsächlich wäre bereits ein Versuch eine strafbare Handlung im Sinne des StGb § 263 ff. Sich dieser Vorwürfe zu erwehren, bedarf einiger Kraft und am Ende wird’s immer teuer. Es empfiehlt sich also, von vornherein die richtigen Werte anzusetzen. Möglicherweise ergeben sich aus der Kenntnis der korrekten Immobilienwerte ganz andere Handlungsempfehlungen für die Nachlassregelung.

Ende 2022 war die Erhöhung der Erbschafts- und Schenkungssteuern in aller Munde. Tatsächlich handelte es sich nur teilweise um eine Erhöhung der Besteuerung. Viel bemerkenswerter war, wie dieses Verfahren zur Wertberechnung präzisiert und stärker regionalisiert wurde, damit der Staat mehr Steuereinnahmen generieren kann, obwohl die Bürger eigentlich entlastet werden sollten. Vielen ist gar nicht klar, welches konkrete Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien heranzuziehen ist. Für viele sind Ertragswert-, Sachwert- oder Vergleichswertverfahren miteinander austauschbare Begriffe mit unklarer Bedeutung. In der Praxis hat die Wahl des jeweils richtigen Verfahrens jedoch eine sehr große Bedeutung. So können die Immobilienwerte besonders bei größeren und/oder vermieteten Objekten deutlich gesenkt werden, wenn die Möglichkeiten der Verfahren vollständig ausgeschöpft werden. Damit das Finanzamt einen geringeren Immobilienwert akzeptiert, ist es erforderlich, dass dieses die Wertberechnung nachvollziehen kann. Wird kein Wert nachgewiesen, kann lediglich eine Pauschale abgezogen werden – ähnlich wie bei der Werbungskostenpauschale bei der Einkommenssteuer. Weist man hingegen den tatsächlichen Wert der Immobilie nach dem Ertragswertverfahren nach, so sind erheblich größere Beträge abziehbar. Im Vergleichswert- oder Sachwertverfahren, die für kleinere Immobilien anzuwenden sind, sind die Abzugspositionen nicht ganz so groß, jedoch immer noch erheblich.

Haben Sie schon mal darüber nachgedacht, was passiert, wenn mehrere Kinder eine Immobilie erben und eines davon später wirtschaftliche, gesundheitlich oder andere Probleme bekommt? Nein? Viele andere leider auch nicht und das führte in der Vergangenheit schon häufig zu größeren Problemen. Sobald mehrere Erben einen unteilbaren Vermögensgegenstand erben, wie das bei Immobilien meist der Fall ist, sollte man im Rahmen einer umsichtigen Erbregelung nicht nur die Verteilung klären, sondern auch passende Schutzmaßnahmen ergreifen, damit das Erbe auch dann erhalten bleibt, wenn einmal eine Krisensituation eintritt.

Es war einmal ... So fangen Märchen und Sagen an. In diese Kategorie fällt heute leider auch die Vorstellung, dass Steuerzahlungen gestundet werden können, wenn man in einer geerbten Immobilie selbst wohnt oder nicht in der Lage ist, die fälligen Steuern aufzubringen. Wer nach Aufforderung zur Steuerzahlung nicht zahlt, kann dabei zusehen, wie die Immobilie umgehend zwangsversteigert wird. Das Finanzamt ist übrigens in Deutschland der größte Akteur bei Zwangsversteigerungen, viele davon aufgrund nicht gezahlter Erbschaftssteuern. Auch ein Streit zwischen Erben über die Höhe der zu zahlenden Erbschaftssteuern, meist aufgrund von Uneinigkeit über den Wert der ererbten Immobilie, entbindet nicht von der Pflicht, zügig zu zahlen. In diesem Fall erfolgt die Berechnung und Zahlung der Steuern unter Vorbehalt, obgleich der Wert noch nicht feststeht.

Für viele ist ein Testament das Mittel der Wahl, um die Weitergabe von Immobilien zu regeln. Besonders aus steuerlicher Sicht kann das ein großer Fehler sein. Es gibt nur wenige Grundsituationen, in denen ein Testament die beste Regelung darstellt. Das sogenannte Berliner Testament, das dem länger lebenden Ehepartner zunächst das Vermögen des Verstorbenen zukommen lässt, verschlechtert die Steuerfolgen meist zusätzlich. Ein Vergleich mit anderen erbrechtlichen Regelungen wie zum Beispiel Erb- oder Schenkungsverträgen kann sich hier lohnen. Auf keinen Fall sollte man den Vergleich der unterschiedlichen Regelungsinstrumente, wie er bei Testament-und-Erbe.de möglich ist, ungenutzt lassen.

Unsere Leistungen im Bereich Immobilien vererben

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  • Anwaltliche Beratung
  • Prüfung von Testamenten, Erbverträgen und Schenkungsverträgen
  • Erstellung von Testamenten, Erbverträgen und Schenkungsverträgen
  • Erstellung von Sonderregelungen, z.B. Familienpool, Stiftungen, Genossenschaften o.ä.
  • Steuerliche Immobilienwertberechnungen nach Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren

Häuser und Wohnungen richtig vererben – mehr als nur verteilen

Häuser und Wohnungen richtig vererben – mehr als nur verteilen

Millionen Deutsche haben Ein- und Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen. All diese Immobilien werden früher oder später an die Erben weitergegeben. Welche erbrechtliche Regelung für die Weitergabe gewählt wird, ist oft eine Frage des Zufalls. Ein Vergleich der unterschiedlichen Vererbungsmöglichkeiten findet nur selten statt. Das ist bedauerlich, denn viele der in Deutschland getroffenen Nachlassregelungen schaffen mehr Probleme als sie lösen. So passiert es häufig, dass Menschen zwar über die Verteilung ihres Erbes nachdenken, dabei aber mögliche Folgeprobleme außer Acht lassen. Bei Testament-und-Erbe.de erfahren Sie, wie Sie Immobilien richtig vererben und negative Konsequenzen wie hohe Erbschaftssteuern oder einen möglichen Streit unter den Erben vermeiden. Denken Sie stets daran: Vererben ist mehr als nur verteilen.

Mietshaus vererben, aber wie?

Die Vererbung von Mehrfamilienhäusern ist aufgrund der enormen Werte, die diese Immobilien über viele Jahre erreicht haben, und der daraus resultierenden Belastung durch hohe Erbschaftssteuern eine große Herausforderung für viele Erben. Ihnen bleibt nichts anderes übrig, als die Erbschaftssteuern zu zahlen, koste es, was es wolle. Man muss es klar sagen: Die größten Fehler machen nicht die Erben, sondern die Vererbenden, indem sie die Weichen für den Übergang nicht richtig und nicht rechtzeitig stellen. Oft ist dieser Fehler das Ergebnis einer gedanklichen Verdrängung, die durch den hohen Immobilienwert und die damit verbundenen Steuerfolgen ausgelöst wurde. Doch alles Wegschauen hilft nicht. Wir alle kennen Fälle, in denen Versäumnisse bei der Nachlassplanung die Erben die Immobilie gekostet hat. Doch das ist vermeidbar. Wissen und die richtige Planung sind entscheidend, um die Immobilie nicht den Forderungen des Finanzamtes opfern zu müssen.

Immobilien: Sonderfälle

Immobilien: Sonderfälle

Erbrechtliche Regelung von Unternehmen und Unternehmensanteilen

Wenn Sie zu den erfolgreichen Unternehmerinnen und Unternehmern in Deutschland gehören, die im Laufe der Zeit erhebliche Vermögenswerte mit ihrer kaufmännischen Tätigkeit geschaffen haben und jetzt vor der erbrechtlichen Planung Ihres Lebenswerkes stehen, haben wir für Sie eine gute und eine schlechte Nachricht. Zuerst die schlechte: Das Finanzamt wartet schon und freut sich auf die zu erwartende Erbschaftssteuereinnahme. Jetzt die gute Nachricht: Das deutsche Erbrecht hält für viele Unternehmen im Falle des Übergangs eine erhebliche Steuerreduzierung bereit. Selbst Unternehmen, die die Voraussetzungen für die Reduzierung der Steuerbelastung nicht erfüllen, und das sind in Deutschland nicht wenige, können bei vorausschauender Planung doch noch in den Genuss von Steuerbegünstigungen kommen. Vorausgesetzt, Sie warten nicht zu lange. Unsere Partner prüfen gerne für Sie, ob im Falle der Unternehmensweitergabe Erbschaftssteuern oder andere Steuern anfallen werden und welche Möglichkeiten es gibt, die Steuerlast zu reduzieren.

Denkmalgeschützte Immobilien und Erbbaupacht

Zu den Sonderfällen bei der Nachlassplanung gehören neben denkmalgeschützten Immobilien auch Immobilien auf Erbbaupacht. Diese genießen einen Sonderstatus bei der Erbschaftssteuer, sind jedoch nicht vollständig vom dynamisch wachsenden Immobilienmarkt losgelöst. In jedem Fall benötigen Sie als Eigentümer derartiger Immobilien eine belastbare Wertfestsetzung für den Fall der Weitergabe, ganz gleich, ob Sie sich für eine Übertragung zu Lebzeiten oder für eine Vererbung nach dem Tod entscheiden. Darüber hinaus sollten Sie neben steuerlichen Aspekten auch die umsichtige Verteilung Ihres Immobilienvermögens an die Erben im Blick behalten. Denken Sie daran: Immobilien werden nicht nur für eine kurze Zeit an die kommenden Generationen weitergegeben, sondern für Jahre und Jahrzehnte. Das kann Krisenzeiten einschließen, für die Sie ebenfalls vorsorgen sollten. Wie das geht, erfahren Sie in unseren Beratungsangeboten sowie in unseren regelmäßig stattfindenden Online-Seminaren.

Gewerbeimmobilien

Oft befinden sich neben Wohnimmobilien auch Gewerbebauten im Eigentum, die bei der Nachlassplanung ebenfalls berücksichtigt werden müssen. Für sie gelten andere Wertfestsetzungsmethoden als für kleine oder mittelgroße Wohnimmobilien. Die Ertragskraft von Gewerbeimmobilien ist eine wichtige Säule, daher empfiehlt es sich für eine umsichtige erbrechtliche Planung, auch die Werte von Gewerbebauten zu kennen. Wenn Sie unsicher sind, was aus Sicht des Finanzamtes Ihr Immobilienvermögen wert ist, sprechen Sie uns an. Unsere Partner berechnen und optimieren für Sie die Steuerwerte.

Landwirtschaftliche Betriebe

Auch landwirtschaftliche Betriebe mit den dazugehörigen Flächen können als Sonderfälle angesehen werden. Wegweisende neue Urteile können hier zu enormen Steuererleichterungen führen. Wichtig bei allen Sonderfällen: Es kommt auf den Einzelfall an.

Steuerfalle Immobilien

Voller Briefkasten des Finanzamts

Millionen Deutschen haben Immobilien, meist zu eigenen Wohnzwecken. In vielen Fällen werden Immobilien aber auch vermietet. Jeder weiß, dass es gewaltiger Anstrengungen bedarf, diese Vermögenswerte überhaupt erst einmal aufzubauen und zu erhalten.

Potenzielle Belastungen durch die Erbschaftssteuer voraussehen

Spätestens bei der Gestaltung der Nachlassregelung lohnt sich ein genauerer Blick auf potenzielle Belastungen durch die Erbschaftssteuer. Besonders Erben von Immobilieneigentum erleben gerade, was es bedeutet, die Forderungen des Finanzamtes erfüllen zu müssen. Die Preistendenz bei Immobilien geht trotz einiger Schwankungen übrigens stets weiter nach oben, so dass immer mehr Erben früher oder später Erbschaftssteuer zahlen müssen. Wer ausschließlich Immobilien, aber nicht ausreichend Bargeld erbt, den trifft es besonders schlimm, da das Finanzamt zunehmend auf eine zügige Steuerzahlung drängt. Die Folge sind Verkäufe unter großem Zeitdruck bis hin zu Notverkäufen, um die Steuer bezahlen zu können. Wer eine Stundung gewährt bekommt, die übrigens alles andere als sicher ist, zahlt für das Recht auf spätere Zahlungen hohe Zinsen.

Erbschaftssteuer ist häufig vermeidbar

Wichtig zu wissen: Um die Erbschaftssteuer zu reduzieren oder gänzlich zu vermeiden, gibt es zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten. Meist handelt es sich dabei jedoch um Maßnahmen, die der künftige Erblasser zu Lebzeiten ergreifen muss; nach dessen Tod gibt es für die Erben praktisch keine Möglichkeiten mehr, die Steuerlast zu reduzieren. Testament-und-Erbe.de bietet Ihnen ein breites Spektrum an Informationsmöglichkeiten rund um den Themenbereich Immobilien und Steuern, angefangen mit einer Reihe kostenfreier Webinare, leicht verständlichen Textbeiträgen, kostenfreien Orientierungsgesprächen bis hin zum individuellen Beratungsgespräch zur Optimierung der Erbschaftssteuer durch erfahrene Rechtsanwälte. Darüber hinaus helfen Ihnen qualifizierte Rechtsanwälte und Fachanwälte, bestehende Nachlassregelungen – vom Testament über den Erbvertrag bis hin zu Schenkungs- bzw. Übertragungsverträgen – zu prüfen und bei Bedarf nachzubessern.

Immobilienwert-Entwicklung und Erbe

Immobilienwert-Entwicklung und Erbe

Lange stellte die stetige Preissteigerung für Immobilien ein riesiges Problem für die Weitergabe des Erbes an die nächsten Generationen dar, da geerbte Immobilien oft hohe Erbschaftssteuern mit sich brachten. Nun stagnieren seit einiger Zeit die Preise für Immobilien, und in einigen Regionen sind sie teilweise sogar rückläufig. Bedeutet diese Entwicklung eine Entwarnung für die Erben? Leider nein. Aufgrund der hohen Inflation und der damit verbundenen gestiegenen Zinsen am Immobilienmarkt zögern viele, einen Kredit aufzunehmen, und warten lieber ab, in der Hoffnung, dass die Zinsen wieder fallen. Diese aktuell zu beobachtende Zurückhaltung führt dazu, dass es eine immer größer werdende Gruppe von Bau- und Kaufinteressenten gibt, die alle gleichzeitig auf der Startlinie stehen und auf den Beginn der Besserung am Kapitalmarkt warten. Tritt diese Besserung dann ein, stürmen alle gleichzeitig los. Für Erben bedeutet das, dass die dann wieder steigenden Immobilienwerte erneut zu einem Anstieg der Erbschaftssteuern führen.

Geschichte wiederholt sich

Es gibt einige wichtige Parallelen zu einer Zeit, die vielen noch in Erinnerung ist. So waren in den Jahren 1973, 1983 und 2007 die Inflationsraten über einen längeren Zeitraum in die Höhe geschossen. Dennoch wurden in dieser Zeit Immobilien gebaut oder gekauft, denn die damals höhere Inflation wurde als hinzunehmender Teil der äußeren Umstände akzeptiert.

Sollte sich heute der Inflationsdruck wie damals auch über einen längeren Zeitraum fortsetzen, so wird auch diesmal vielen gar nichts anderes übrig bleiben, als einen Immobilienkredit zu beantragen, wenngleich zu schlechteren Konditionen, um den Traum von einer eigenen Immobilie wahr werden zu lassen.

Deutschland ist kein Einzelfall

Wenn wir auf Länder mit vergleichbar hohen Preisen für Wohnraum und vergleichbar hohen Inflationsraten schauen, so gibt es dort wenig Zurückhaltung auf dem Immobilienmarkt. Es stellt sich gewissermaßen eine neue Realität mit den regionalen Rahmenbedingungen ein. Wer kaufen will oder muss, wird das früher oder später tun. Auf kurze Zeit betrachtet mögen die Preise hier in Deutschland unten bleiben, auf Jahre oder gar Jahrzehnte werden sie hingegen weiter steigen.

Geld versus Immobilie

Ein wichtiger Faktor für Investitionen in diesem Sektor ist die Geldvernichtung auf Bankkonten durch die vergleichsweise hohe Inflation. Wer sein Geld auf dem Konto lässt, kann zusehen, wie es täglich weniger wird. Anders verhält es sich mit Immobilien. Hier scheint der Werterhalt bis auf einige Schwankungen weitgehend stabil zu sein. Zudem gibt es beim Investieren wenig Alternativen. Aktien eignen sich als stabiles Investment aufgrund großer Schwankungen und eines nicht vollständig auszuschließenden Verlustrisikos leider überhaupt nicht und sind eher etwas für Leute, die Geld übrig haben. Doch die meisten haben das nicht und vertrauen mehr auf Investitionsformen, die man verstehen kann. Und dazu gehört seit eh und je die eigene Immobilie.

Was der Immobilienmarkt mit dem Erbe zu tun hat

Verändern sich die Preise für Immobilien, so hat dies auch Auswirkungen auf das zu hinterlassene Vermögen. Je höher die Werte, desto größer die Gefahr, dass die Erben in die Erbschaftssteuer rutschen. Bei stagnierenden oder fallenden Immobilienwerten treten dagegen andere als steuerliche Probleme in den Vordergrund, zum Beispiel der Wunsch nach der Absicherung des Ehepartners oder nach dem Schutz der Immobilie gegen jede Art von möglichem Verlust. Was leider vielen nicht klar ist, ist die Tatsache, dass es ungeachtet schwankender Immobilienpreise stets um Absicherung oder Verlustvermeidung geht.

Unsere Webinare zum Thema "Erbe regeln"

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Erbrechtliche Möglichkeiten bei Immobilieneigentum

Zur Erbschaftssteuerproblematik bei Immobilienbesitz

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Weitergabe von Immobilien zu Lebzeiten – aber richtig

Unsere Ratgeberartikel zum Thema "Erbe regeln"

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Kann es sinnvoll sein, ein Erbe auszuschlagen?

Manchmal kann es durchaus empfehlenswert sein, ein Erbe auszuschlagen. Die Gründe dafür können vielfältig sein; zwei der wichtigsten Gründe haben – wenig überraschend – mit Geld zu tun.

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Welche Folgen hat eine Enterbung?

Wer einen Familienangehörigen von der durch das Gesetz festgelegten Erbfolge ausschließen will, kann dies per Testament anordnen. Dabei sollte man nicht vergessen, dass manche Personen aus der engeren Verwandtschaft Anspruch auf einen Pflichtteil haben.

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Was sind Nachlassverbindlichkeiten?

Erben ist nicht nur mit Rechten, sondern auch mit Pflichten verbunden: Oft sind Erbende mit einer Reihe von Nachlassverbindlichkeiten konfrontiert, die ganz oder teilweise vom geerbten Vermögen abgezogen werden können.