Haus verschenken: warum das sinnvoll sein kann

Millionen Menschen in Deutschland besitzen ein eigenes Haus. Früher oder später stellt sich die Frage, wie das Haus auf die kommende Generation übergehen kann. Einige setzen hierbei auf den Übergang nach dem Tod und nutzen hierfür die gesetzliche Erbfolge, eine testamentarische Regelung oder einen Erbvertrag. Andere Eigentümer hingegen lassen die Immobilie frühzeitig auf Ihre Kinder übergehen, indem sie das Eigenheim verschenken bzw. übertragen. Im Folgenden werden wir darauf eingehen, welche Vorteile das haben kann, welche Probleme sich ergeben könnten und ob diese lösbar sind.

Haus mit Nießbrauch verschenken

Bei der Frage, was im Leben wichtig ist, gehen die Meinungen auseinander, aber Sicherheit, sowohl gesundheitliche als auch finanzielle, ist in diesem Ranking besonders häufig vertreten. Immobilienbesitzer wissen die Vorteile Ihres Wohneigentums zu schätzen. Damit die Immobilie in der Familie gehalten werden kann, entschließen sich viele, das eigene Heim bereits zu Lebzeiten an die Kinder weiterzugeben, behalten sich aber ein Nießbrauchrecht vor. Der Nießbrauch ist die wirtschaftliche Nutzung an einer Sache, in diesem Fall in Form eines Wohn- oder Vermietungsrechts. Die Kinder bekommen also die Immobilie übertragen, die Eltern können aber weiter darin wohnen bleiben oder auch die Einnahmen aus einer Vermietung nutzen.

Technisch gesehen ist die Übertragung auf die Kinder mit Verbleib des Nießbrauchs bei den Eltern ein einfacher Vorgang. Doch Vorsicht: Es geht bei Übertragungen nicht nur um eine simple Abwicklung. Wichtig ist auch, das Vermögen zu schützen und zu bewahren, im Sinne aller Beteiligten.

Bei einer Übertragung sollte man versuchen, alle Beteiligten abzusichern

Stellen Sie sich vor, Sie übertragen Ihr Haus auf Ihre Kinder und behalten sich den Nießbrauch vor, damit Sie und Ihr Ehepartner bis an Ihr Ende ein Dach über dem Kopf haben. Doch was geschieht mit der Immobilie, wenn eines der Kinder durch welche Umstände auch immer seinen Anteil an der Immobilie verliert? Sie haben es sicher schon erkannt – Ihr Nießbrauchrecht kann sich über Nacht in eine wertlose Option verwandeln. Wer ein Haus oder eine Wohnung verschenkt, sollte sich gegen jeglichen Verlust absichern. Eine einfache Übertragung nach dem Formularhandbuch eines Notars kann diese umfassende Absicherung nicht leisten.

Aus diesem Grund sollte es bei einer Übertragung, ganz besonders bei Übertragungen mit Nießbrauch niemals ausschließlich um den Übergang gehen, sondern auch um die richtige Strategie zur Absicherung aller Beteiligten. Dazu gehört zunächst einmal die Sicherung eigener Rechte an der Immobilie für den Krisenfall, aber auch die Absicherung des Ehepartners oder der Kinder.

Beim Übertragen von Immobilien: Erbschaftssteuer beachten

Neben Fragen der wirtschaftlichen und vertraglichen Absicherung gibt es noch ein anderes, sehr relevantes Thema, das nicht vergessen werden sollte, die Erbschaftssteuer. Ein Dach über dem Kopf zu haben, ist unbezahlbar. Leider sind für viele die Forderungen des Finanzamtes ebenso unbezahlbar, so dass ein Notverkauf nach einem Erbfall heute ein immer häufigeres Szenario wird. Wird eine Immobilie vererbt, bildet diese häufig den einzigen großen Vermögensgegenstand. Es ist eher selten, dass große Bargeldbestände ins Erbe fallen und so muss die Immobilie herhalten, um die zügig eintreffenden Forderungen des Finanzamtes zu bezahlen. Stundungen sind zwar prinzipiell möglich, doch sind diese mit hohen Zinsen versehen und werden zudem immer seltener gewährt. Wer zu Lebzeiten eine Immobilie verschenkt, sichert sich das größte Einsparpotential bei der Erbschaftssteuer. Es gibt, je nach Art der Immobilie, sehr unterschiedliche Möglichkeiten der Einsparung. Welche steuerlichen Optimierungsmöglichkeiten sinnvoll und gewinnbringend anzuwenden sind, hängt von der jeweiligen Familien- und Vermögenssituation ab und muss anwaltlich geprüft werden. In zahlreichen Fällen können auch größere Objekte zu Lebzeiten steuerfrei übertragen werden.

Haus verschenken und die 10-Jahresfrist bei den Freibeträgen nutzen

Kindern, Enkelkindern, aber auch Ehepartnern stehen größere steuerliche Freibeträge als anderen Empfängern zu. Diese Freibeträge gibt es im Erbfall, aber auch im Schenkungsfall zu Lebzeiten. Alle 10 Jahre werden diese Freibeträge gewährt. Wer seinem Kind zu Lebzeiten heute 400.000 Euro steuerfrei schenkt, darf das in 10 Jahre erneut und wieder wird keine Schenkungssteuer fällig. Ein Elternpaar mit zwei Kindern kann also insgesamt 1.600.000,00 Euro steuerfrei weitergeben, denn dieser Steuerfreibetrag gilt von jedem Elternteil auf jedes Kind. In den Ballungsgebieten übersteigen viele Immobilien diesen Wert allerdings bereits heute, sodass sich auch die Teilübertragung einer Immobilie von den Eltern auf die Kinder lohnen würde.

Wertfestsetzung von Immobilien: was Ihnen das Finanzamt übelnimmt

Häufig entstehen Probleme bei der Wertfestsetzung der unterschiedlichen Immobilienarten. Ein- oder Zweifamilienhäuser werden meist im Vergleichswertverfahren bewertet. Hierfür gibt es jährlich aktualisierte Tabellen, aus denen der jeweilige Wertansatz zu entnehmen ist. Doch damit ist der Wert nicht ermittelt, denn es erfolgen noch weitere Berechnungen. Wer beispielsweise den in der Bodenrichtwerttabelle angezeigten Wert ohne weitere Berechnungen übernimmt, läuft Gefahr, dem Finanzamt einen falschen Wert zu übermitteln. Werte können in zwei Richtungen falsch sein. Entweder ist der übernommene Wert zu hoch, dann hätte das negative Auswirkungen auf die Steuern bzw. Freibeträge oder der Wert ist zu niedrig, dann rutscht man schnell in den Bereich, in denen eine Steuerstraftat vorliegen kann.

Unser Tipp: Lassen Sie Ihr Haus vor einer Übertragung korrekt steuerlich bewerten. Bewertungen, wie sie beispielsweise von Banken, Versicherungen oder Makler vorgenommen wird, sind keine steuerlichen Bewertungen und werden vom Finanzamt auch nicht anerkannt, da diese Bewertungen für den Verkaufsfall und nicht für die Steuerfestsetzung erstellt werden. Sollten Sie unsicher sein, welchen Wert Sie ansetzen müssen, sprechen Sie uns bitte an. Unsere Partneranwälte helfen Ihnen in diesem Punkt gerne weiter.