Haus verschenken: warum das sinnvoll sein kann

Millionen Menschen in Deutschland besitzen ein eigenes Haus. Früher oder später stellt sich die Frage, wie das Haus auf die kommende Generation übergehen kann. Einige setzen hierbei auf den Übergang nach dem Tod und nutzen hierfür die gesetzliche Erbfolge, eine testamentarische Regelung oder einen Erbvertrag. Andere Eigentümer hingegen lassen die Immobilie frühzeitig auf Ihre Kinder übergehen, indem sie das Eigenheim verschenken bzw. übertragen. Im Folgenden werden wir darauf eingehen, welche Vorteile und Risiken das haben kann.

Haus mit Nießbrauch verschenken

Bei der Frage, was im Leben wichtig ist, gehen die Meinungen auseinander, aber gesundheitliche und finanzielle Sicherheit, ist in diesem Ranking besonders häufig vertreten. Immobilienbesitzer wissen die Vorteile Ihres Wohneigentums zu schätzen. Damit die Immobilie unter Vermeidung eines Sozialregresses bei Pflegebedürftigkeit in der Familie gehalten werden kann, entschließen sich viele, das eigene Heim bereits zu Lebzeiten an die Kinder weiterzugeben, behalten sich aber ein Nießbrauchrecht vor. Der Nießbrauch ist die wirtschaftliche Nutzung, in diesem Fall in Form eines Wohn- oder Vermietungsrechts. Die Kinder bekommen also die Immobilie übertragen, die Eltern können aber weiter darin wohnen bleiben oder bei (auch gesundheitsbedingtem) Auszug auch die Einnahmen aus einer Vermietung nutzen.

Technisch gesehen ist die Übertragung auf die Kinder mit Verbleib des Nießbrauchs bei den Eltern ein einfacher Vorgang, der allein dem Schutzbedürfnis der Eltern gerade nicht genügt. Doch Vorsicht: Es geht darum, die Kontrolle über das Schicksal der Immobilie zu behalten, auch nach der Schenkung. Egal was bei den Kindern passiert.

Bei einer Übertragung sollte man versuchen, alle Beteiligten abzusichern

Stellen Sie sich vor, Sie übertragen Ihr Haus auf Ihre Kinder und behalten sich den Nießbrauch vor, damit Sie und Ihr Ehepartner bis an Ihr Ende ein Dach über dem Kopf haben. Doch was geschieht mit der Immobilie, wenn eines der Kinder durch welche Umstände auch immer in eine existentielle Krise gerät, seinen Anteil an der Immobilie verliert? Sie haben es sicher schon erkannt – Ihr Nießbrauchrecht kann sich über Nacht in eine wertlose Option verwandeln. Wer ein Haus oder eine Wohnung verschenkt, sollte sich gegen jeglichen Verlust absichern.

Aus diesem Grund sollte es bei einer Übertragung, ganz besonders bei Übertragungen mit Nießbrauch niemals ausschließlich um den Übergang gehen, sondern auch um die richtige Strategie zur Absicherung aller Beteiligten. Dazu gehört zunächst einmal die Sicherung eigener Rechte an der Immobilie für den Krisenfall, aber auch die Absicherung des Ehepartners oder der Kinder.

Beim Übertragen von Immobilien: Erbschaftssteuer beachten

Neben Fragen der wirtschaftlichen und vertraglichen Absicherung gibt es noch ein anderes, sehr relevantes Thema, das nicht vergessen werden sollte, die Erbschaftssteuer. Ein Dach über dem Kopf zu haben, ist unbezahlbar. Leider sind für viele die Forderungen des Finanzamtes seit den für Immobilien schärferen Bewertungsmaßstäben 31.12.2022 ebenso unbezahlbar, so dass ein Notverkauf nach einem Erbfall heute ein immer häufigeres Szenario wird. Wird eine Immobilie vererbt, bildet diese häufig den einzigen großen Vermögensgegenstand. Stundungen sind zwar prinzipiell möglich, doch sind diese mit hohen Zinsen versehen und werden zudem immer seltener gewährt. Wer zu Lebzeiten eine Immobilie überträgt, sei es durch Schenkung oder Verkauf (mit Darlehensgewährung Eltern an Kinder), sichert sich das größte Einsparpotential bei der Erbschaftssteuer. Es gibt, je nach Art der Immobilie, unterschiedliche Möglichkeiten der Einsparung. Welche steuerlichen Optimierungsmöglichkeiten sinnvoll und gewinnbringend anzuwenden sind, hängt von der jeweiligen Familien- und Vermögenssituation ab und muss anwaltlich geprüft werden.