Immobilien und Erbschaftssteuer

Als im Jahr 2009 die Anhebung der steuerlichen Freigrenzen für Erben bei gleichzeitiger Änderung der Bemessungsgrundlagen in Kraft trat, war bereits abzusehen, dass besonders in den Ballungsgebieten viele Erbende in die Besteuerung rutschen werden. Andernfalls hätte die Gesetzesänderung für den Staat auch wenig Sinn gemacht. Seit dieser Zeit sind die Preise auf dem Grundstücksmarkt aufgrund vieler Faktoren stetig gestiegen, so dass auch die Steuereinnahmen des Staates jedes Jahr mehr wurden. Tendenz steigend, denn die jüngsten negativen Entwicklungen im Bausektor mit höheren Energie- und Materialkosten lassen die Preise für Bestandsimmobilien weiter steigen, da weniger neu gebaut wird. Es gibt in Deutschland nur wenige Regionen, die stagnierende oder gar rückläufige Preise in diesem Sektor verzeichnen, und die Gründe hierfür liegen meist in der ungünstigen Arbeitssituation, in schlechter Infrastruktur sowie im Fehlen von Service- und Freizeitangeboten in diesen Regionen. Attraktive Jobangebote gibt es vorrangig in den Ballungsgebieten, und das ist nicht nur in Deutschland so, sondern ein weltweiter Trend, der direkte Auswirkungen auf den Wohnungs- und Häusermarkt hat.

Immobilien und Erbschaftssteuer: nicht in jedem Land

Besonders ärgerlich für Eigentümer ist der Umstand, dass bereits versteuertes Vermögen erneut besteuert werden soll. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass es Freibeträge gibt. Übrigens gibt es zahlreiche Länder, in denen es keine Erbschafts- und Schenkungssteuer gibt. Als Beispiel wäre Estland zu nennen, ein kleines Land mit hoher Lebensqualität, das erfolgreich wirtschaftet, ohne auf die Einnahmen aus der Erbschafts- und Schenkungssteuer angewiesen zu sein.

Umsichtig handeln, wenn es um Immobilien und Erbschaftssteuer geht

Wer also Wohneigentum hat, sollte sich im Interesse seiner Angehörigen informieren, ob in seinem Fall eine Steuer anfallen würde, denn oftmals ist diese vermeidbar. Hier kommt es ganz entscheidend darauf an, wie die Absicherung der Familien angegangen wird. Die gesetzliche Erbfolge, aber auch die meisten Testamentsformen stellen besonders aus steuerlicher Sicht die schlechteste Form der Absicherung dar. Erbschaftssteuern, besonders auf Immobilien, sind damit häufig unvermeidbar. Unser Tipp: Es lohnt sich ein Vergleich der erbrechtlichen Möglichkeiten. Nutzen Sie hierzu eines unserer umfangreichen Informationsangebote, z. B. unsere kostenfreien themenbezogenen Online-Seminare, in denen Rechtsanwälte und Fachanwälte für Erbrecht auch auf dieses Thema eingehen.

Eine häufige Fehleinschätzung: die Immobilienwerte werden fallen

Viele gehen davon aus, dass die Immobilienwerte und damit die Belastung bei der Erbschaftssteuer fallen werden. Wir alle kennen den Satz: „Es kann doch nicht so weitergehen.“ Diese Auffassung ist legitim, aber leider falsch. Es ist ein Marktgesetz, dass in den Ballungsgebieten das Preiswachstum stets oberhalb der Inflationsmarke liegt, und das ist auch logisch: Wohnen muss sein, sparen nicht unbedingt. Wer sein Geld in Zeiten gestiegener Inflation schützen will, holt es von der Bank und investiert es vorzugsweise in Immobilien. Alle anderen Investitionen, beispielsweise in Aktien, sind für den Einzelnen zu kompliziert, nicht übersehbar und risikoreich. Aktien, die über Nacht kaum noch oder gar nichts mehr wert waren, gab es in der Vergangenheit genug und wird es immer geben. Leider führt die Auffassung, dass die Immobilienwerte fallen werden, bei vielen dazu, dass die erbrechtliche Regelung des Vermögensübergangs gar nicht erst begonnen wird. Wer so handelt, übersieht, dass die Regelung des Erbes weit über die Erbschaftssteuer hinausgeht. Doch zurück zur Erbschaftssteuer bei Immobilien und die jüngste Entwicklung: Wie Sie sicher der Presse entnommen haben, haben sich im Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz 2023 verschiedene Änderungen ergeben, durch die bei einigen Immobilien die Erbschaftssteuer in neue Höhen getrieben wurde.

Damit setzten die an der Regierung beteiligten Parteien SPD und FDP um, was die Grünen vor der Wahl gefordert hatten, obwohl die FDP Steuererhöhungen vor der Wahl konsequent ausgeschlossen hatte. Neue Steuererhöhungen sind geplant, erste Lesungen hierzu hat es zum Zeitpunkt des Redaktionsschlusses dieses Artikels bereits gegeben. Stellen Sie sich also darauf ein. Bitte vergleichen Sie verschiedene erbrechtliche Instrumente. Falls Sie also im Testament verfügen möchten, dass ein Haus oder eine Wohnung übertragen wird (an die Kinder) oder wenn Sie schon zu Lebzeiten die Immobilie verschenken möchten, sollten Sie sich vorab über die individuellen Gestaltungsmöglichkeiten nicht nur hinsichtlich der Erbschaftssteuern informieren.

Immobilien und Erbschaftssteuer – Änderungen seit 2023 Seit dem Januar 2023 haben sich verschiedene Änderungen ergeben, beispielsweise wird die steuerliche Bewertung sowie die Wertermittlung einiger Immobilien ganz neu geregelt. Weil viele Häuser und auch Wohnungen in den letzten Jahren an Wert zugelegt haben, wird sich dies auch in der Besteuerung beim Antritt eines Erbes widerspiegeln. Leider werden durch die höhere Besteuerung viele Erben die Immobilie nicht halten können.

Neue Regelungen, die zu drastischen Erhöhungen der Erbschaftssteuer auf Immobilien führten, sind u.a.:

• Die Erhöhung des Sachwertfaktors, der regional von 0,5 auf bis zu 1,8 gestiegen ist (Immobilien werden im Wert geschätzt nach dem Verkaufspreis ähnlicher Objekte oder nach dem Sachwertpreis, der mithilfe des Sachwertfaktors ermittelt wird).
• Die Verlängerung der Nutzungsdauer: diese wird von den bisher geltenden 70 Jahren auf 80 Jahre angehoben. Das bedeutet, dass die Alterswertminderung sich verringert und gleichzeitig der Restwert sich erhöht.
• Die Einführung eines Regionalfaktors: Dieser kommt neu hinzu und wird vor allem in den beliebten Großräumen wie Frankfurt oder München die Werte drastisch erhöhen.

Immobilien und Erbschaftssteuer – darum handelt es sich

Eine Immobilie zu Lebzeiten verschenken oder Ihren Angehörigen nach dem Tod zu vererben, führt zu einer Schenkungs- oder einer Erbschaftssteuer. Die Steuerhöhe richtet sich nach verschiedenen Faktoren wie dem übergehenden Vermögenswert, der Steuerklasse sowie den jeweiligen Freibeträgen bei den Empfängern.

Diese Steuerklassen werden der Erbschafts- und Schenkungssteuer zugrunde gelegt:

• In Klasse I sind die Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner, sowie Kinder, Enkel und Urenkel.
• In Klasse II sind die Geschwister nebst Nichten und Neffen, sowie Stiefeltern und Schwiegereltern, die Schwiegerkinder und die geschiedenen Ehepartner.
• In Klasse III sind Verlobte, Lebensgefährten und sonstige Personen.

Beispiel: Bei einer Erbschaft oder Schenkung in Höhe von 300.000 bis maximal 600.000 Euro werden für die Erben in den genannten Steuerklassen folgende prozentuale Steuersätze fällig:

• Klasse I: 15%
• Klasse II: 25%
• Klasse III: 30%

Wie Sie einfach und schnell die Höhe der anfallenden Erbschaftssteuer auch bei Immobilien und sonstigen Vermögenswerten ermitteln können, erfahren Sie mit unseren Erbschaftssteuerrechnern. Sie können auch den Vergleich der steuerlichen Belastung Ihrer Familie ermitteln sowie einen Vergleich zum Berliner Testament und seinen steuerlichen Konsequenzen. Sie werden überrascht sein, wie groß die steuerlichen Unterschiede sind. Damit Sie Ihren Nachlass gut planen können und alle Familienmitglieder das erben oder geschenkt bekommen, was Sie ihnen zugedacht haben, sollten Sie sich neben eigenen Recherchen auf jeden Fall juristisch beraten lassen.

Thema Immobilien und Erbschaftssteuer – ganz einfach Hilfe erhalten

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Wann wird die Immobilien-Erbschaftssteuer fällig?

Die Erbschaftssteuer wird üblicherweise fällig, wenn der Wert der geerbten Immobilie den festgelegten Freibetrag übersteigt. Dieser Freibetrag variiert je nach Land und Gesetzgebung. Wenn der Immobilienwert den Freibetrag überschreitet, ist auf den Betrag oberhalb der Freigrenze Steuer zu zahlen. Die genauen Regelungen und Freibeträge können von Land zu Land unterschiedlich sein.

Wie hoch sind die Freibeträge für die Immobilien-Erbschaftssteuer?

Die Steuerfreibeträge sind nach dem Verwandtschaftsverhältnis gestaffelt. Je näher die Erben mit dem Erblasser verwandt sind, desto höher ist der Freibetrag. Er liegt für Ehegatten beispielsweise bei 500.000 Euro, bei Kindern bei 400.000 Euro und bei Enkeln bei 200.000 Euro. Alle anderen, auch Geschwister, haben nur einen Steuerfreibetrag von 20.000 Euro.

Wie lässt sich die Immobilien-Erbschaftssteuer vermeiden?

Grundsätzlich können Sie die Erbschaftssteuer dadurch ganz oder teilweise umgehen, dass Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung noch zu Lebzeiten an die Nachkommen verschenken (überschreiben). Dafür müssen Sie einen Notar beauftragen, doch sollten Sie dies nicht ohne vorherige anwaltliche Beratung tun. Andernfalls fehlen Ihnen wesentliche Informationen, die Notare aus berufsrechtlichen Gründen nicht erteilen können.