Nießbrauch der eigenen Immobilie – was ist das überhaupt?

Millionen Deutsche haben in der einen oder anderen Form Eigentum an Immobilien, das sie zu eigenen Wohnzwecken nutzen oder auch weitervermieten. Immobilieneigentum zu haben, bedeutet in der Regel eine Menge Arbeit: Stets ist irgendetwas zu reparieren und instand zu setzen, zu organisieren oder zu verwalten. Es bedeutet im Gegenzug aber auch wirtschaftliche und persönliche Freiheit, denn seit Jahren steigen die Immobilienwerte kontinuierlich, und das nicht nur in den Ballungsgebieten. Diese Wertsteigerung stellt so lange kein Problem dar, bis es an die Weitergabe der Immobilien an die kommende Generation geht. Dann kann es aber umso wichtiger sein, die Bedeutung und Wirkung von Nießbrauch zu kennen.

Mit Nießbrauch (einige kennen diesen auch unter der Bezeichnung Nutznieß), ist nichts anderes gemeint als das Recht, eine Immobilie ohne Einschränkungen wirtschaftlich nutzen zu können, auch wenn diese einem nicht mehr gehört. Besonders beim Übergang von Immobilien kann der Nießbrauch eine wichtige Rolle spielen.

Beispiel für den Nießbrauch einer Immobilie

Ein Elternpaar möchte seine Immobilie auf ein Kind übertragen, gleichzeitig aber weiterhin in dieser Immobilie wohnen. Um eine umständliche Vertragskonstruktion mit Miet- oder Nutzungsverträgen (die in einigen wenigen Fällen Vorteile gegenüber dem Nießbrauch haben können) zu vermeiden, übertragen die Eltern nur die Immobilie; das Recht, die Immobilie nutzen zu können verbleibt bei den Eltern und geht nicht auf das Kind über. Für die Eltern ändert sich im praktischen Alltag nichts. Sie wohnen weiterhin in der Immobilie und regeln alle relevanten Dinge mit den Versorgern und dem Finanzamt wie vor der Übertragung auch. Das Kind hat eine Immobilie, kann diese aber nicht selbst nutzen. Der Vorteil für die Eltern liegt klar auf der Hand. Doch worin liegt der Vorteil für das Kind? Es hat durch die Überschreibung der Immobilie die Sicherheit, dass diese nicht doch noch irgendwo anders hingeht. Gleichzeitig sind alle erbschaftssteuerlichen Probleme durch eventuelle Gesetzesänderungen, die Anhebung von Steuersätzen bei der Erbschaftssteuer, den Wegfall der derzeit noch geltenden Familienheimregelung und das Überschreiten von Freibeträgen durch eine weitere Wertsteigerung der Immobilie usw. für das Kind nicht mehr relevant, da die Immobilie bereits jetzt dem Kind gehört und nicht erst nach dem Tod der Eltern in sein Eigentum übergeht.

Steuerlicher Vorteil durch Nießbrauch einer Immobilie

Wird eine Immobilie weitergegeben, ganz gleich, ob durch Verkauf oder Schenkung mit und ohne Gegenleistung, wird zunächst ihr Wert ermittelt. Je nach Immobilienart sind unterschiedliche Bewertungsverfahren vorgeschrieben. Der ermittelte Wert wird vom Finanzamt zur Festsetzung der Steuern herangezogen. Behält sich der vormalige Eigentümer den Nießbrauch an der Immobilie vor, so reduziert sich der Übertragungswert um den Wert dieses Nießbrauchs und damit auch die aus dem Immobilienwert errechnete Schenkungs- bzw. Übertragungssteuer. Der Nießbrauchwert kann nicht nur auf den Cent genau ausgerechnet werden, der ermittelte Wert ist dem Finanzamt auch vorzulegen.

Gibt es einen Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Ja, es gibt sogar einen großen Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht. Das Wohnrecht umfasst nur das Recht, nach der Übertragung weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben zu können. Wer auszieht, hat keine Möglichkeit, sein Wohnrecht an andere abzutreten. Wer hingegen über das Nießbrauchrecht verfügt, kann in der Immobilie wohnen, hat aber auch die Option, die Immobilie weiterzuvermieten und den Mietertrag für sich einzunehmen. Praktisch gesehen kann er, obwohl er nicht mehr Eigentümer ist, alle Rechte und Pflichten eines Vermieters wahrnehmen.

Nießbrauch einer Immobilie – welches Recht steckt dahinter?

Der Nießbrauch einer Immobilie ist im Bürgerlichen Gesetzbuch ab § 1030 BGB geregelt und bedeutet, dass jemand die Berechtigung besitzt, die Immobilie selbst zu nutzen oder zu vermieten – obwohl sie ihm nicht gehört. Doch was bedeutet das für Sie und wie können Sie jemanden als Nießbraucher einsetzen oder selbst Nießbraucher einer Immobilie werden?

Wir haben einige grundlegende Infos für Sie zusammengestellt, doch jeder Fall gestaltet sich völlig individuell. Allein die Berechnung des Kapitalwertes des Nießbrauchs muss sorgfältig erfolgen, auch, da der Nießbrauch im Rahmen des Immobilienübergangs dem Finanzamt zu Prüfung vorgelegt wird.

Nießbrauch einer Immobilie – diese Formen gibt es

Grundsätzlich können Sie jedem Nichteigentümer ein Nießbrauchrecht einräumen, dass dann automatisch mit dessen Tod endet. Dieses Recht bedarf nicht nur der Schriftform, sondern der notariellen Beurkundung mit einer Eintragung ins Grundbuch. Der Nießbrauch einer Immobilie oder eines anderen Objektes lässt sich muss nicht unbegrenzt erfolgen, es ist auch zeitlich begrenzbar und ist in unterschiedlichen Formen möglich:

• Bruchteilnießbrauch: hier bezieht sich das Recht lediglich auf den Miteigentumsanteil des Eigentümers.
• Nachrangiger Nießbrauch: Dieser ist mit einer Bedingung verbunden und tritt erst zu einem späteren Zeitpunkt in Kraft, wenn eine zuvor festgelegte Bedingung erfüllt ist. Beispielsweise beim Nießbrauch Wohnrecht: Hier darf nach dem Tod des Eigentümers, der als Nießbraucher in einer Wohnung gelebt hat, ein weiterer Nießbraucher die Rechte übernehmen.
• Quotennießbrauch: dabei wird das Nutzungsrecht beschränkt, beispielsweise bei einem Haus nur auf ein Stockwerk.
• Zuwendungsnießbrauch: Hier ist der Nießbraucher der Ertragsempfänger, wenn die Immobilie, für die er die Nießbrauchrechte besitzt, weiter verpachtet oder vermietet wird.

Sie haben hier also einen großen Gestaltungsspielraum, innerhalb dessen Sie den Nießbrauch Ihrer Immobilie festlegen können.