Nießbrauch Immobilie – jetzt informieren |Testament-und-Erbe

Millionen Deutsche haben in der einen oder anderen Form Eigentum an Immobilien, das sie zu eigenen Wohnzwecken nutzen oder auch weitervermieten. Immobilieneigentum zu haben, bedeutet in der Regel eine Menge Arbeit: Stets ist irgendetwas zu reparieren und instand zu setzen, zu organisieren oder zu verwalten. Es bedeutet im Gegenzug aber auch wirtschaftliche und persönliche Freiheit, denn seit Jahren steigen die Immobilienwerte kontinuierlich, und das nicht nur in den Ballungsgebieten. Diese Wertsteigerung stellt so lange kein Problem dar, bis es an die Weitergabe der Immobilien an die kommende Generation geht. Dann kann es aber umso wichtiger sein, die Bedeutung und Wirkung von Nießbrauch zu kennen.

Mit Nießbrauch (einige kennen diesen auch unter der Bezeichnung Nutznieß), ist nichts anderes gemeint als das Recht, eine Immobilie ohne Einschränkungen wirtschaftlich nutzen zu können, auch wenn diese einem nicht mehr gehört.

Beispiel für den Nießbrauch einer Immobilie

Ein Elternpaar möchte seine Immobilie auf ein Kind übertragen, gleichzeitig aber weiterhin in dieser Immobilie wohnen. Um eine umständliche Vertragskonstruktion mit Miet- oder Nutzungsverträgen (die in einigen wenigen Fällen Vorteile gegenüber dem Nießbrauch haben können) zu vermeiden, übertragen die Eltern nur die Immobilie; das Recht, die Immobilie nutzen zu können, verbleibt bei den Eltern. Für die Eltern ändert sich im praktischen Alltag nichts. Sie wohnen weiterhin in der Immobilie, tragen sofern gewünscht auch weiterhin alle Kosten einschließlich Instandsetzung (und Sanierung) - und regeln alle relevanten Dinge mit den Versorgern wie vor der Übertragung auch. Das Kind hat eine Immobilie, kann diese aber nicht selbst nutzen. Der Vorteil für die Eltern liegt klar auf der Hand. Doch worin liegt der Vorteil für das Kind? Es hat durch die Überschreibung der Immobilie die Sicherheit, dass diese nicht doch noch irgendwo anders hingeht. Gleichzeitig sind alle erbschaftssteuerlichen Probleme durch eventuelle Gesetzesänderungen, die Anhebung von Erbschaft-Steuersätzen, den Wegfall der derzeit noch geltenden Familienheimregelung und das Überschreiten von Freibeträgen durch einen künftigen Wertzuwachs der Immobilie usw. für das Kind nicht mehr relevant, da die Immobilie bereits jetzt dem Kind gehört und nicht erst nach dem Tod der Eltern in sein Eigentum übergeht.

Steuerlicher Vorteil durch Nießbrauch einer Immobilie

Wird eine Immobilie weitergegeben, ganz gleich, ob durch Verkauf oder Schenkung mit und ohne Gegenleistung, wird zunächst ihr Steuer-Wert ermittelt. Je nach Immobilienart sind unterschiedliche Bewertungsverfahren vorgeschrieben. Der ermittelte Wert wird vom Finanzamt zur Festsetzung der Steuern herangezogen. Behält sich der vormalige Eigentümer den Nießbrauch an der Immobilie vor, so reduziert sich der Übertragungswert um den Vermögens-Wert dieses Nießbrauchs und damit auch die aus dem Immobilienwert errechnete Schenkungs- bzw. Übertragungssteuer. Der Nießbrauchwert ist dem Finanzamt auch vorzulegen.

Gibt es einen Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Ja, es gibt sogar einen großen Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht. Das Wohnrecht umfasst nur das Recht, nach der Übertragung weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben zu können. Wer auszieht, hat keine Möglichkeit, sein Wohnrecht an andere abzutreten. Wer hingegen über das Nießbrauchrecht verfügt, kann in der Immobilie wohnen, hat aber auch die Option, die Immobilie weiterzuvermieten, obwohl er nicht mehr Eigentümer ist, er bleibt Vermieter, alle Rechte und Pflichten eines Vermieters wahrnehmen.

Nießbrauch einer Immobilie – welches Recht steckt dahinter?

Der Nießbrauch einer Immobilie ist im Bürgerlichen Gesetzbuch ab § 1030 BGB geregelt und bedeutet, die Berechtigung, die Immobilie selbst zu nutzen oder zu vermieten – obwohl sie ihm nicht gehört. Doch was bedeutet das für Sie und wie können Sie jemanden als Nießbraucher einsetzen oder selbst Nießbraucher einer Immobilie werden?

Wir haben einige grundlegende Infos für Sie zusammengestellt, doch jeder Fall gestaltet sich völlig individuell.

Nießbrauch einer Immobilie – diese Formen gibt es

Grundsätzlich können Sie jedem Nichteigentümer ein Nießbrauchrecht einräumen. Dieses Recht bedarf nicht nur der Schriftform, sondern der notariellen Beurkundung mit einer Eintragung ins Grundbuch. Der Nießbrauch einer Immobilie muss nicht unbegrenzt erfolgen, es ist auch zeitlich begrenzbar und ist in unterschiedlichen Formen möglich:

Bruchteilnießbrauch: hier bezieht sich das Recht lediglich auf den Miteigentumsanteil des Eigentümers.
Nachrangiger Nießbrauch: Dieser ist mit einer Bedingung verbunden und tritt erst zu einem späteren Zeitpunkt in Kraft, wenn eine zuvor festgelegte Bedingung erfüllt ist.
Quotennießbrauch: dabei wird das Nutzungsrecht beschränkt, beispielsweise bei einem Haus nur auf ein Stockwerk.
Zuwendungsnießbrauch: Hier ist der Nießbraucher der Ertragsempfänger, wenn die Immobilie, für die er die Nießbrauchrechte besitzt, weiter verpachtet oder vermietet wird.

Sie haben hier also einen Gestaltungsspielraum, innerhalb dessen Sie den Nießbrauch Ihrer Immobilie festlegen können.

Nießbrauch Immobilie – Rechte, Pflichten, Steuern

Der Nießbraucher hat folgende Rechte:

Sie bleiben oder werden Besitzer der Immobilie – nicht Eigentümer
Sie dürfen die ihnen übertragene Immobilie nutzen und dafür auch bei Vermietung oder Verpachtung Einnahmen generieren und behalten
Sie dürfen die Immobilie jedoch nicht verkaufen.

Der Nießbraucher muss aber auch folgenden Pflichten nachkommen:

Sie müssen die Immobilie in Schuss halten und sind verkehrssicherungspflichtig
Sie müssen die Versicherungen dafür selbst bezahlen
Sie müssen die öffentlichen Lasten (Wasser, Strom etc.) selbst tragen

Bei einer Beratung sollten Sie Ihr Augenmerk daher auf folgende Steuern richten:

Versteuerung von Mieteinahmen durch den Nießbraucher
Sympthomatische Fehlerquelle bei Übertragungsverträgen als Kaufvertrag mit Darlehensgewährung: Versteuuerung der Darlehens-Zinsen durch den bisherigen Eigentümer (Kapitalertragsteuer oder Einkommenssteuersatz)
Sofern Schenkungssteuer anfällt, ist diese vom Beschenkten zu tragen
Im Erbfall: Eine Erbschaftsteuer ist vom Erben zu bezahlen, sofern eine Erbschaft die steuerlichen Freibeträge übersteigt; auch hier entscheidet der zu ermittelnde Steuerwert der Immobilie, Ihr Gegenspieler ist das Liegenschafts-Finanzamt

Nießbrauch: jetzt beim Erstgespräch alle wichtigen Fragen klären

Was es beim Nießbrauch alles zu beachten gibt, lässt sich nicht in wenigen Minuten erklären. Laien fehlt hier oft die Übersicht zu den Steuerfolgen und bei der komplexen Materie und den vielen juristischen Feinheiten ist das auch kein Wunder.

Wie wird der Nießbrauch einer Immobilie am besten abgewickelt?

Wenn Sie den Nießbrauch zu Lebzeiten einer späteren Vererbung der Immobilie vorziehen, sparen Sie Schenkungssteuer. Sie können auch die Immobilie an die Kinder verschenken und selbst darin wohnen, also das Nießbrauchrecht für sich beanspruchen. Da es hier sehr viel zu beachten und abzuwägen gibt, sollten Sie sich unbedingt von einem Fachanwalt individuell beraten lassen!